2021-10-22
【新手買房大補帖】 找房、看屋、斡旋、簽約看這一篇就夠

【新手買房大補帖】找房、看屋、斡旋、簽約看這一篇就夠

Last Updated on 2021-10-09 by 小編

前言


哈囉,我是阿鹹

如果你是從搜尋引擎上找到這篇文章的話,那你現在一定跟我一樣準備要決定人生三大事件之一,買房子。

那你一定不能錯過這篇文章。

這篇文章集結了我在找尋心目中理想房子時學到的知識、心得。

希望能幫助到你,置產學問廣無邊細節也很多,如果你有遇到文章中沒提到的問題,歡迎在底下留言一起討論唷。

買房是人生中重大的投資之一,做足功課一定不吃虧。

出價時不要失心瘋,沒有一定非要買這間不可的房子。
如果有,那一定是你看房子看得還不夠多。

買房步驟


多數人以為買房子的步驟就是:

  1. 省吃儉用存一筆錢
  2. 去附近房仲店面找房子
  3. 仲介帶你看屋
  4. 跟屋主議價
  5. 跟銀行貸款
  6. 賀成交
  7. 入住
  8. 開啟房貸新生活

而在現在這個低薪時代,如果不靠其他方式支援很多人在第一步就會徘徊很長一段時間,然後開始懷疑人生,懷疑自己這輩子到底有沒有機會可以買到房子…

↑以上是我去年的想法。
今年從我開始著手為買房子做功課後,我才發現原來我們都弄錯買房子的步驟了…

但其實買房的正確順序應該是

  1. 買房前的資源盤點以及財產規劃(如何開始累積信用)
  2. 規劃與釐清你的買房需求(住房大小/住宅型態/房屋地點)
  3. 仲介帶看房屋
  4. 查詢時價登入
  5. 請銀行估價
  6. 調閱謄本
  7. 斡旋、出價、議價
  8. 申請房貸
  9. 賀成交
  10. 入住
  11. 開啟新生活

看屋注意事項

  • 找人同行,看屋時保持大門開啟
  • 白天及晚上各看一次,白天可以看採光及通風,晚上可以看周遭是否吵雜、出入的人是否複雜
  • 晴天及雨天各看一次,晴天可以看是否有西曬、反潮的問題,雨天可以看是否有漏水、滲水的問題
  • 除了房屋內的設施外,觀察其公共空間,如走道、樓梯間是否髒亂,大樓管理是否良好等
  • 觀察其安全設施,是否有逃生設備、防火、防盜設備等
  • 觀察周遭環境,生活機能是否便利,是否有嫌惡設施(如宮廟、高壓電塔、殯儀館、加油站、瓦斯行…等)
  • 詢問管理員居住品質跟鄰居的素質
  • 觀察管理員平時上班狀況(是否是24小時輪班、上班時是否有在打混之類)
  • 觀察鄰居信箱有沒有爆滿沒人理的情形,觀察住戶車子的種類。


多看多比較不吃虧,通常買之前看個50~100間是很正常的,多看房可以了解市場行情,也更清楚自己喜歡的房型是什麼。

永遠記住那句話;
出價時不要失心瘋,沒有一定非要買這間不可的房子。
如果有,那一定是你看房子看得還不夠多。


簽約注意事項

買新成屋簽約特別注意事項:

  • 確認房屋的使用執照(房屋權狀)是否已經核發
  • 買賣建物的門牌與看屋標的是否相同
  • 調閱「簽約 12 小時前的土地建物謄本」,以確保產權完整及了解是否有其他特約事項
  • 確認建物坪數是否正確
  • 確認土地使用分區
  • 確認土地的使用性質,如住宅區或工業區
  • 確認是否有被劃定為公共設施用地
  • 確認是否有限制登記尚未塗銷(如假扣押、假處分)
  • 確認賣方銀行抵押設定金額(作為支付各期價款比例依據)

買中古屋簽約特別注意事項:

  • 買方應確認賣方房屋稅、水電費等管理費等是否已付清
    .
  • 中古屋買賣有所謂「瑕疵擔保責任」,也就是說 「漏水、建築安全、凶宅、侵占鄰地或遭占用」若合約無特別標註,都在保障範圍內。因此買方購買中古屋時,須特別注意合約是不是含有「本次買賣不負瑕疵擔保責任」的內容存在。

買房常見問題

買房自備款要準備多少才夠?

買房首先要準備足夠的頭期款+裝修費用,一般頭期款的為房屋總價的2~3成,
以銀行能夠貸款的成數決定,裝修費用則依購買房子的屋況跟坪數大小,以及視屋主的需求而定。

買新成屋、中古屋還是預售屋好?買大樓還是公寓好?


其實各種房屋都有其優缺點

新成屋優點:

  • 屋況全新不用擔心管線老舊的問題
  • 可馬上入住
  • 款成數較高,一般可至8成


新成屋缺點:

  • 公設比高,現在普遍落在30%~35%
  • 只剩下建商的餘屋,選擇有限


中古屋優點:

  • 單價較新成屋便宜
  • 有些房子公設比低
  • 可看出管委會品質,也可向鄰居打聽住戶素質


中古屋缺點:

  • 需有人出售才能購買
  • 建材、施工條件不明
  • 依齡不同導致房屋有整修風險


預售屋優點:

  • 可跟建商談客製化的裝修
  • 房型選擇多


預售屋缺點:

  • 害怕建商倒閉或捲款逃跑的風險
  • 購買時只能看到圖,無法看出房子實際樣貌
  • 蓋出來的成屋和當初想像不一樣
  • 入住前期,其他住戶可能還在裝潢整修音量吵雜


電梯大樓優點:

  • 屋齡較新外觀較現代化,較不用花大錢重新裝潢。
  • 有電梯方便上下出入
  • 有保全管理較安全
  • 有公共垃圾集合區,不用追垃圾車
  • 停車位就在地下室,停車方便。
  • 如果住高樓層的話,會擁有較好的視野


電梯大樓缺點:

  • 公設比高,室內空間會較小
  • 需繳管理費,每個月會多出一筆支出
  • 戶數較混雜,由於大樓戶數較多,所以戶數會比較多
  • 如果管委會不夠強而有力,很容易會缺乏管理。
  • 土地持分較低,由於大樓的樓層較高,所以每一戶所分到的土地持分相對較少。


公寓優點:

  • 公設比低,約為10%以內。可用面積較大樓華夏大
  • 不用繳管理費
  • 戶數單純,公寓的住戶較單純,頂多8-10戶
  • 土地持分高,遇到都更的話,價格便有機會倍翻


公寓缺點:

  • 屋齡較老舊,可能需要準備一筆修繕費用
  • 需要爬樓梯,爬上爬下的會較辛苦。
  • 由於沒有管理所以樓梯間會比較髒亂
  • 沒有公共垃圾集合區,需要自己倒
  • 舊公寓大多數都沒有規劃停車場,所以停車會比較不方便,需要另外租車位

買房資訊去哪找?


決定好要購買的區域後,最快的方式就是到該區域的房屋仲介公司直接詢問,由仲介直接介紹適合的房子

也可以自己上網搜尋房屋出售的資料,如各大房仲網站、591售屋網、好房網等等,輸入相關條件後,就可以看到該區域房屋的售價,看到喜歡的房子可以直接聯繫屋主或負責的仲介。

看房時最好同時多找幾家仲介一起看,找仲介時他們一定會問你預算多少?

要找什麼樣的房型,此時最好自己先做過功課,然後可以丟給仲介一個比較保守的預算

房屋條件描述愈詳細愈好,可以節省許多看屋的時間

買房的流程有哪些?

買房時要繳的稅費有哪些?


買房時買方要繳納的稅費為契稅及印花稅,印花稅費用不高,

一般為幾百元至幾千元。契稅為房屋評定現值的6%

這邊要注意房屋評定現值並不是房屋買賣的總價。

如何找到便宜的房貸?


簽訂了買房契約後,最重要的一件事就是要跟銀行申請房貸

每家銀行給的房貸條件都不同,因此找房貸時一樣是貨比三家不吃虧

畢竟利率差個0.1%,20-30年下來利息金額都差很多


目前常見的房屋貸款管道:

  • 一般房屋貸款
  • 內政部自購住宅貸款
  • 財政部青年安心成家購屋優惠貸款
  • 通常房仲都會有配合的銀行房貸業務


可以多請幾家報價比較利率,利率是可以談的。

心得結語

心得


前面說到,我做了許多功課。

但其實我很懶,我只是報名了【新手買房全攻略】這堂課。

雖然網路上免費的資料很多,但就是因為太多了

多到讓人眼花撩亂,不要說培養信用存錢買房了,光是把網路上的資料蒐集整理
心都已經涼一半了…

所以我選擇花一筆小錢購買老師好幾年的實務經驗,而這堂【新手買房全攻略】是我目前在市面上找到CP值最高的課程,裡頭包含bouns共有6大單元。

  1. 入學指南(如何使用這堂課來更快達到買房目標)
  2. 買房前的財務評估與目標規劃
  3. 各種房屋種類介紹與找房注意事項
  4. 實際看房契巧與選房要點
  5. 買房交易注意事項與換房時機
  6. 房仲專家訪談

課程目錄一覽表

買房前的財務評估與目標規劃
各種房屋類型介紹宇找房注意事項
實際看房技巧與選房要點
買房交易注意事項與換房時機規劃
房仲專家訪談

【新手買房全攻略】

新手買房全攻略


老師:Ms.Selena,擁有近18萬訂閱數的理財型youtuber

其實現在理財型youtuber有很多,但會讓我關注到Selena的原因是她是專攻不動產類型。


那時我一直很羨慕她能夠投資國內外的房地產當包租婆,但那時我覺得自己離”買房”的距離實在遙不可及。

直到後來Selena開設了一門新手也能買到好房子的課程,就是現在這堂【新手買房全攻略】

我在預售時期就手刀加入了,現在雖然還沒買到房子但我已經開始陸續在看房了,也開始造著課程的步驟一步一步向銀行累積信用。

我認為每個想要買房子的新手們都可以一起加入這堂課。

你都要為了買房存一大筆錢了,那不妨撥個一小咪咪的預算先來學習這堂課,不只幫你省下許多時間,搞不好在議價跟裝潢的階段還能幫你省下不少冤枉錢呢。

快來跟阿鹹當同學吧~

如果你也住在南部搞不好以後有機會我們可以一起結伴去看房唷

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