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前言
哈囉，我是阿鹹
如果你是從搜尋引擎上找到這篇文章的話，那你現在一定跟我一樣準備要決定人生三大事件之一，買房子。
那你一定不能錯過這篇文章。
這篇文章集結了我在找尋心目中理想房子時學到的知識、心得。
希望能幫助到你，置產學問廣無邊細節也很多，如果你有遇到文章中沒提到的問題，歡迎在底下留言一起討論唷。
買房是人生中重大的投資之一，做足功課一定不吃虧。
出價時不要失心瘋，沒有一定非要買這間不可的房子。
如果有，那一定是你看房子看得還不夠多。
買房步驟
多數人以為買房子的步驟就是：
- 省吃儉用存一筆錢
- 去附近房仲店面找房子
- 仲介帶你看屋
- 跟屋主議價
- 跟銀行貸款
- 賀成交
- 入住
- 開啟房貸新生活
而在現在這個低薪時代，如果不靠其他方式支援很多人在第一步就會徘徊很長一段時間，然後開始懷疑人生，懷疑自己這輩子到底有沒有機會可以買到房子…
↑以上是我去年的想法。
今年從我開始著手為買房子做功課後，我才發現原來我們都弄錯買房子的步驟了…
但其實買房的正確順序應該是
- 買房前的資源盤點以及財產規劃(如何開始累積信用)
- 規劃與釐清你的買房需求(住房大小/住宅型態/房屋地點)
- 仲介帶看房屋
- 查詢時價登入
- 請銀行估價
- 調閱謄本
- 斡旋、出價、議價
- 申請房貸
- 賀成交
- 入住
- 開啟新生活
看屋注意事項
- 找人同行，看屋時保持大門開啟
- 白天及晚上各看一次，白天可以看採光及通風，晚上可以看周遭是否吵雜、出入的人是否複雜
- 晴天及雨天各看一次，晴天可以看是否有西曬、反潮的問題，雨天可以看是否有漏水、滲水的問題
- 除了房屋內的設施外，觀察其公共空間，如走道、樓梯間是否髒亂，大樓管理是否良好等
- 觀察其安全設施，是否有逃生設備、防火、防盜設備等
- 觀察周遭環境，生活機能是否便利，是否有嫌惡設施(如宮廟、高壓電塔、殯儀館、加油站、瓦斯行…等)
- 詢問管理員居住品質跟鄰居的素質
- 觀察管理員平時上班狀況(是否是24小時輪班、上班時是否有在打混之類)
- 觀察鄰居信箱有沒有爆滿沒人理的情形，觀察住戶車子的種類。
多看多比較不吃虧，通常買之前看個50~100間是很正常的，多看房可以了解市場行情，也更清楚自己喜歡的房型是什麼。
永遠記住那句話；
出價時不要失心瘋，沒有一定非要買這間不可的房子。
如果有，那一定是你看房子看得還不夠多。
簽約注意事項
買新成屋簽約特別注意事項：
- 確認房屋的使用執照（房屋權狀）是否已經核發
- 買賣建物的門牌與看屋標的是否相同
- 調閱「簽約 12 小時前的土地建物謄本」，以確保產權完整及了解是否有其他特約事項
- 確認建物坪數是否正確
- 確認土地使用分區
- 確認土地的使用性質，如住宅區或工業區
- 確認是否有被劃定為公共設施用地
- 確認是否有限制登記尚未塗銷（如假扣押、假處分）
- 確認賣方銀行抵押設定金額（作為支付各期價款比例依據）
買中古屋簽約特別注意事項：
- 買方應確認賣方房屋稅、水電費等管理費等是否已付清
. - 中古屋買賣有所謂「瑕疵擔保責任」，也就是說 「漏水、建築安全、凶宅、侵占鄰地或遭占用」若合約無特別標註，都在保障範圍內。因此買方購買中古屋時，須特別注意合約是不是含有「本次買賣不負瑕疵擔保責任」的內容存在。
買房常見問題
買房自備款要準備多少才夠？
買房首先要準備足夠的頭期款+裝修費用，一般頭期款的為房屋總價的2~3成，
以銀行能夠貸款的成數決定，裝修費用則依購買房子的屋況跟坪數大小，以及視屋主的需求而定。
買新成屋、中古屋還是預售屋好？買大樓還是公寓好？
其實各種房屋都有其優缺點
新成屋優點：
- 屋況全新不用擔心管線老舊的問題
- 可馬上入住
- 款成數較高，一般可至8成
新成屋缺點：
- 公設比高，現在普遍落在30%～35%
- 只剩下建商的餘屋，選擇有限
中古屋優點：
- 單價較新成屋便宜
- 有些房子公設比低
- 可看出管委會品質，也可向鄰居打聽住戶素質
中古屋缺點：
- 需有人出售才能購買
- 建材、施工條件不明
- 依齡不同導致房屋有整修風險
預售屋優點：
- 可跟建商談客製化的裝修
- 房型選擇多
預售屋缺點：
- 害怕建商倒閉或捲款逃跑的風險
- 購買時只能看到圖，無法看出房子實際樣貌
- 蓋出來的成屋和當初想像不一樣
- 入住前期，其他住戶可能還在裝潢整修音量吵雜
電梯大樓優點：
- 屋齡較新外觀較現代化，較不用花大錢重新裝潢。
- 有電梯方便上下出入
- 有保全管理較安全
- 有公共垃圾集合區，不用追垃圾車
- 停車位就在地下室，停車方便。
- 如果住高樓層的話，會擁有較好的視野
電梯大樓缺點：
- 公設比高，室內空間會較小
- 需繳管理費，每個月會多出一筆支出
- 戶數較混雜，由於大樓戶數較多，所以戶數會比較多
- 如果管委會不夠強而有力，很容易會缺乏管理。
- 土地持分較低，由於大樓的樓層較高，所以每一戶所分到的土地持分相對較少。
公寓優點：
- 公設比低，約為10%以內。可用面積較大樓華夏大
- 不用繳管理費
- 戶數單純，公寓的住戶較單純，頂多8-10戶
- 土地持分高，遇到都更的話，價格便有機會倍翻
公寓缺點：
- 屋齡較老舊，可能需要準備一筆修繕費用
- 需要爬樓梯，爬上爬下的會較辛苦。
- 由於沒有管理所以樓梯間會比較髒亂
- 沒有公共垃圾集合區，需要自己倒
- 舊公寓大多數都沒有規劃停車場，所以停車會比較不方便，需要另外租車位
買房資訊去哪找？
決定好要購買的區域後，最快的方式就是到該區域的房屋仲介公司直接詢問，由仲介直接介紹適合的房子
也可以自己上網搜尋房屋出售的資料，如各大房仲網站、591售屋網、好房網等等，輸入相關條件後，就可以看到該區域房屋的售價，看到喜歡的房子可以直接聯繫屋主或負責的仲介。
看房時最好同時多找幾家仲介一起看，找仲介時他們一定會問你預算多少？
要找什麼樣的房型，此時最好自己先做過功課，然後可以丟給仲介一個比較保守的預算
房屋條件描述愈詳細愈好，可以節省許多看屋的時間
買房的流程有哪些？
買房時要繳的稅費有哪些？
買房時買方要繳納的稅費為契稅及印花稅，印花稅費用不高，
一般為幾百元至幾千元。契稅為房屋評定現值的6%
這邊要注意房屋評定現值並不是房屋買賣的總價。
如何找到便宜的房貸？
簽訂了買房契約後，最重要的一件事就是要跟銀行申請房貸
每家銀行給的房貸條件都不同，因此找房貸時一樣是貨比三家不吃虧
畢竟利率差個0.1%，20-30年下來利息金額都差很多
目前常見的房屋貸款管道：
- 一般房屋貸款
- 內政部自購住宅貸款
- 財政部青年安心成家購屋優惠貸款
- 通常房仲都會有配合的銀行房貸業務
可以多請幾家報價比較利率，利率是可以談的。
心得結語
前面說到，我做了許多功課。
但其實我很懶，我只是報名了【新手買房全攻略】這堂課。
雖然網路上免費的資料很多，但就是因為太多了
多到讓人眼花撩亂，不要說培養信用存錢買房了，光是把網路上的資料蒐集整理
心都已經涼一半了…
所以我選擇花一筆小錢購買老師好幾年的實務經驗，而這堂【新手買房全攻略】是我目前在市面上找到CP值最高的課程，裡頭包含bouns共有6大單元。
- 入學指南(如何使用這堂課來更快達到買房目標)
- 買房前的財務評估與目標規劃
- 各種房屋種類介紹與找房注意事項
- 實際看房契巧與選房要點
- 買房交易注意事項與換房時機
- 房仲專家訪談
課程目錄一覽表
【新手買房全攻略】
老師：Ms.Selena，擁有近18萬訂閱數的理財型youtuber
其實現在理財型youtuber有很多，但會讓我關注到Selena的原因是她是專攻不動產類型。
那時我一直很羨慕她能夠投資國內外的房地產當包租婆，但那時我覺得自己離”買房”的距離實在遙不可及。
直到後來Selena開設了一門新手也能買到好房子的課程，就是現在這堂【新手買房全攻略】
我在預售時期就手刀加入了，現在雖然還沒買到房子但我已經開始陸續在看房了，也開始造著課程的步驟一步一步向銀行累積信用。
我認為每個想要買房子的新手們都可以一起加入這堂課。
你都要為了買房存一大筆錢了，那不妨撥個一小咪咪的預算先來學習這堂課，不只幫你省下許多時間，搞不好在議價跟裝潢的階段還能幫你省下不少冤枉錢呢。
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